小产权房，指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房"。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度; 2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明; 2009年9月 1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房; 2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”，2012年2月21日国土部在“2011 年房地产用地管理调控等情况"新闻发布会上表示2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报，同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。 2013 年日1月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

司法实践中，对于农村集体房屋的转卖，在一定程度上确实缓解了部分低收入群众的购房压力，但是由于产权及土地权属性质问题面临诸多法律法规和国家政策的限制。该类房屋买卖行为是否有效呢？
 

1.城市居民购买农村宅基地房屋合同无效

裁判观点：

  所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。买卖双方签订房屋买卖协议虽属自愿，在协议中约定土地不转让，但根据“地随房走” 的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。出卖人自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村民集体所有。买卖双方所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，买方不是集体经济组织的成员，不具备该区域内购房权利。卖方将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民，双方签订的房屋买卖协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。

风险提示

非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据私法原理，法无禁止即可为，只要同集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
 

2.同经济组织成员之间转让宅基地的行为有效

裁判观点:

宅基地使用权在同一集体经济组织内部成员之间转让，法律和行政法规并未有禁止性的规定。买卖双方均系同一集体经济组织的内部成员，转让时经村委主任的协调，转让后经村委会的追认，转让协议系双方当事人的真实意思表示，转让协议明确约定转让后征用补偿权利归被告，转让人无权干涉，故认定买卖双方签订的转让协议依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。

评析：

关于同经济组织成员买卖宅基地使用权合同效力的认定问题。《土地管理法》第62条规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不子批准。”可见农村宅基地是可以在本村村民之间买卖的，但是村民买卖后不得再申请宅基地。买卖双方签订宅基地转让协议的行为只要不违反上述法律规定，双方所签订的转让协议有效，对双方具有约束力，双方均应履行宅基地转让协议的约定。

风险提示：

提醒广大购房者，购买农村宅基地上所建的私有房屋一定要注意，由于农村宅基地是农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，任何组织成员外部的人都不可以获得其使用权:并且农村一户只能拥有一处宅基地，如果农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，所以在农村宅基地买卖出售上面，双方都应该谨慎小心，不要违反法律规定，以免造成经济损失。即使是同村村民之间买卖宅基地房屋也定要签订书面的转让协议，还要注意尽快去房地产管理机关办理产权使用登记手续，取得权利凭证，避免日后纠纷的发生。
 

知识链接：

农村宅基地使用权转让的条件：

1.经本村村民委员会同意，且最终取得乡级政府的批准。

2.转让人与受让人同为本村村民。

3.受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。

4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房"。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，该房屋买卖可保万无一失。

上述条件是否影响房屋买卖合同的效力

1.是否办理过户登记不影响买卖合同效力。有观点认为农村宅基地、房买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是，根据《城市房产管理法》第60条的规定，房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法施条例》第6条和《土地登记规则》第25条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。应当指出，宅基地使用权房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。我国《合同法》第44条规定:“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法规上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地用权，其不应适用于农村宅基地使用权。《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。就登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。就登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

2.主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力。合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准，可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然《关于加强土地转让理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”，但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据:而《土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第63条“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，仍属于农村建设用地。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行;经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办;未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。