“借名买房”的法律风险及防范
原创
陆扬律师
来源：飞扬说法
发布：2022-07-11 阅读： 次
“借名买房”的法律风险及防范
房地产业，是城市经济增长和产业发展的重要推动力，是国民经济支柱性产业，而房产，不仅是每个人栖息之所，更是个人财富的象征，当然也不乏有个例的存在。近年来，随着“房住不炒”政策的推行，虽然房地产业面临从支柱性产业向实体经济支撑产业的转型，房价也略有下降，但是，依然不影响其对于国民经济、民生之重要性。伴随着房地产业的发展，房产类纠纷也呈上升趋势，据不完全统计，截止到2022年7月11日，中国裁判文书网上公布的涉及房屋买卖纠纷的民事案件有516719件，而房屋买卖中借名买房纠纷则有2613件，今天主要针对借名买房问题谈一下其中相关的法律风险及防范。
一、借名买房内涵及法律风险
（一）借名买房内涵
借名买房，顾名思义，借他人之名买房，并将所购房屋先登记在名义买房人之下，等到适当时机再将房屋过户给实际买房人，实际买房人享有房屋权益的情形。一般情况下，实际出资人为实际买房人，登记购房人为名义买房人。
（二）借名买房法律风险
借名买房产生的原因，往往由于限购政策或优惠政策所致，购房人不符合购房条件或为了能以优惠的价格购房，而借用他人之名购买，所购房屋自然要登记在名义买房人之下。由于物权登记具有公信力，实际买房人为了保障自己的权益，往往与名义买房人签订《房产代持协议书》。对于一些借亲朋好友之名买房的，双方之间基于这种特殊的关系，一般不签协议或口头协议。但是，不管是否签订协议都不能排除或规避以下几方面潜在的法律风险：
1、被人民法院强制执行的风险
物权登记具有公信力，房屋产权证则作为权属证明，若名义买房人对外负有债务不能清偿，则登记在其名下的房屋依法应当被纳入债务人财产之列，实际买房人如想排除法院的执行，往往需要提起执行异议之诉，提供足够的证据证明其为房屋的实际权利人，且该权利是合法且真实的，并达到足以排除执行的程度，否则，权利很难得到保障。
2、名义买房人毁约的风险
在房价飙升，巨大利益诱惑之下，名义买房人反悔否认借名买房之实的比比皆是，从上面统计数字来看，截止到2022年7月11日，房屋买卖纠纷中仅借名买房案件就高达2613件。由于借名买房多发生于亲朋好友之间，双方基于信任关系很少签订书面的协议，如果没有充分的证据证明双方存在借名买房的合意，很难获得法院的支持；即便有书面协议也有一部分因违反法律、行政法规、地方或国家限购政策、公序良俗而无效 ，实际买房人也不能取回自己的房产。
3、名义买房人恶意处分的风险
借房买房，由于房屋先登记在名义买房人名下，在未过户到实际买房人之前，名义买房人如果未经实际买房人同意而将房屋以合理价格转让，并办理了过户登记，买受人符合善意取得的情况下，实际买房人即便能够证实双方存在借名买房合意、合法，也无法取回自己的房产，只能要求名义买房人赔偿、承担违约责任。
二、借名买房裁判观点
案例1：
2010年7月7日，金某借用哥哥的儿子金小白名义（双方之间基于亲属关系未签订书面协议）认购了北京市西城区XX街X号院X号楼X层X单元X室房屋，房屋面积60平方米，价格为1020000元。签订认购协议后，金某以金小白名义与开发公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了全部购房款及相关费用。房屋购买后，金某一直占有使用房屋，交纳与房屋相关的物业、水电等费用，取得房产证后也由金某保管。2021年，金某欲出售该房屋，但金小白不配合办理相关手续。金某认为其出资购买的房屋应当属于其所有，金小白有义务将房屋返还。
裁判观点1：
在未签订书面借名买房协议的情况下，对是否存在口头约定或事实上借名买房合意的认定需要结合借名原因、双方之间的关系、购房资金的来源、首付款支付及后续贷款偿还情况、交易参与度、房屋实际占有、控制、使用情况、购房票据、房屋相关手续资料的持有等因素综合考量。
案例2：
2003年，张某为居住方便欲购买位于北京市朝阳区某小区房屋（以下简称涉案房屋），但由于张某高龄，不容易通过20年贷款的审批，遂将涉案房屋登记于女婿蔡某名下，并签订了《房屋代持协议》。涉案房屋首付款、装修、实际居住人、管理人均为张某。现张某多次要求蔡某变更登记，但蔡某拒不配合。
裁判观点2：
违反了银行的信贷监管政策，但房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，借名买房的行为尚未达到侵犯公共利益的程度，且有证据证明双方具有借名买房合意，双方之间的借名协议应属有效，房屋权利人为实际出资人。
案例3：
在执行栾某与李某借款合同纠纷一案中，张某对执行裁定书不服，提出案外人执行异议之诉，要求停止对北京朝阳区**楼**室房屋（以下简称该房屋）的拍卖。张某主张他是该房屋的实际权利人，而李某只是该房屋的名义权利人。一审法院判决驳回张某的诉讼请求。张某不服上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院认为张某的上诉请求能够成立，撤销中级人民法院的一审判决。栾某不服北京市高级人民法院的二审民事判决，向最高人民法院申请再审。
裁判观点3：
不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但是，仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人如有充分的证据证明其为真正权利人，且借名买房并非为了规避法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗时，可以推翻不动产登记的推定，以实际权利状况为依据认定事实，以此维护事实上的真实。
案例4：
2016年10月20日，李某与于某签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于李某；李某以于某名义签订购房合同及其他相关配套法律文件，交房时房屋的房产证、土地使用证登记在于某名下；于某仅代替李某持有房产，并不享有任何权利，未经李某书面同意，于某不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“于某”。2016年12月20日，李某向房产公司刷卡支付购房款850万元。
2017年3月8日，房地产公司与于某签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定于某购买案涉房屋，房屋总价款850万元，买方签名为“于某”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理系统网签合同（编号：***），双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“于某”。2018年2月16日，案涉房屋所有权登记在于某名下。
2017年6月25日，A公司作为委托人、B银行作为贷款人与C公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2000万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。2017年6月25日，B银行与于某等签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2000万元借款承担最高本金限额为2000万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。2018年5月16日，一审法院作出决书，判决C公司返还A公司借款本金及利息；于某等人承担连带给付责任。
判决生效后，A公司向一审法院申请强制执行。2018年10月17日，一审法院作出裁定，查封登记在于某名下的案涉房屋。李某向一审法院提出案外人执行异议。
裁判观点4：
依据规避国家限购政策或地方政府为贯彻落实该通知而作出的具体的限购政策的借名买房合同关系不能成为房屋所有权人，也不能排除人民法院的强制执行。但是，嗣后如通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为房屋所有权人的，可以排除人民法院的强制执行。
案例5：
张某某以口头协议借用王某某姓名与北京某房产公司签订了《北京市商品房预售合同》，并做了网签备案。为了进一步明确权利义务，双方签订了《借名买房协议书》。该协议书约定张某某借用王某某姓名与北京某房产公司签订了《北京市商品房预售合同》购买位于北京市某区自住型商品房住宅楼*层*号房屋，购房款为300万元由张某某支付。该房屋为自住型商品房，系政策性房屋。因王某某一直未收房涉案房屋一直未交付张某某使用。
裁判观点5：
国家政策性保障性住房，如自住型商品房，需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。如果摇号家庭放弃选房，应由未选房的申请家庭，按照摇号顺序依次递补选房。对于借名购买此类型房产而签订的《借名买房合同》，因侵犯其他具有购房资格的家庭的利益，违背公序良俗，《借名买房合同》无效。对于合同无效由于双方均为明知且具有同等过错，法院通常会综合考虑名义买房人因房屋升值有可能获得的利益情况，实际买房人因此丧失的订约机会损失、支付房价款的利息损失、过错程度等因素，酌情确定实际买房人的损失。
三、借名买房的风险防范
基于物权公示原则，不动产的所有权以登记为准。借名买房，因房屋登记在名义买房人名下，对实际买房人来说，其中的风险见本文第二部分。但是，对于这些风险如何防范？
1、借名买房原因中尽可能排除违反法律、行政法规、国家或地方政府限购政策、公序良俗等导致借名合同无效的情形，如因无购买经济适用房类的保障性住房资格而借名买房，借名购买有法律明确规定或单位内部规定购买指标不可转让的单位集资房的，等等。如存在以上情形，即便实际买房人购房资格条件成就时，实际买房人能否将房产过户到自己名下，完全取决于名义买房人的诚信度、经济状况、及双方当事人关系的好坏。对此，从法律层面上，名义买房人可立一份房产赠与协议，将房屋赠与实际买房人，并予以公证。
2、对于不存在导致借名合同无效的借名买房，借名买房协议中要明确借名原因、房屋权属、名义买房人失信违约不配合过户、恶意处分、被强制执行时的违约责任，实际买房人要实际占有并控制所买房屋，并保管好相关购房凭证，如《房屋买卖合同》、银行转账凭证、房款支付凭证、税款交纳凭证等等。同时，双方亦可签订抵押合同，将房屋抵押给实际买房人。一旦出现或可能出现名义买房人违约风险时，应尽快向法院起诉，并申请财产保全，避免房产被转让或强执的风险。
3、在购房条件成就时，尽快办理产权过户手续，将房屋产权过户到实际买房人名下，因为一旦名义买房人死亡、失踪，或下落不明，实际买房人无法进行过户，只能通过法院诉讼来解决。因此，在借名买房时，应当对名义买房人进行全面了解，包括但不限于诚信度、经济状况、人品素质方面，还应对其身体健康状况、工作、生活的稳定性等有所了解，如有可能，也可以让其提供相应的担保，来保障自身的合法权益。
另外，提醒注意，不管是否存在违反法律、行政法规、公序良俗等导致合同无效的情形，都要签订书面的借名买房协议，如果能公证，尽可能办理公证，同时要留存好房屋款项支付凭证。
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